简介：本案是一起车位合同纠纷的案件，争议焦点有三：“补足协议书否违背合同法;涉嫌出租合约否有效地;誓约出租期限多达二十年的车位否有效地”本文将一一分析。2013年7月27日，朱某(承租人)与某置业公司(出租人)签定了《阳光XXX车位出租合约》，誓约：“一、项目建设依据：出租人获得XXX地块的土地使用权。承租人出租该小区停车位，出租期限从2013年7月26日至2057年5月15日。

二、........该车位编号为38号。三、租金：誓约65000元。缴付方式为重复使用付清，出租人不应在2013年12月31日前向承租人交付给车位，该车位交付给时已划线.....。

”朱某缴纳给置业公司该车位的租金65000元。此后，因小区内车辆停放在无序，承租人无法长时间用于该车位而拒绝把车位撤回给出租人。纠纷再次发生后，涉及部门就改为纠纷展开调停，但协商未果。2015年6月17日，赣州市南康区城乡规划分局开具：“阳光XXXXX地面停车位的情况解释。

”内容为：阳光XXX建于的地面停车位169个，没占到公共绿地和公共道理面积，合乎规划拒绝。2015年6月18日，赣州市南康区房地产管理局就该小区停车位使用权问题做出了解释:”阳光XXXX由置业公司投资研发，于2007年动工建设，2008年1月获得商品房预售许可证，根据规划审查竣工验收合格。” 法院裁决 一审法院：朱某拒绝置业公司中止双方签定的《阳光XXX出租合约》、归还租金及利息的诉讼请求，因无罪、理由不充份，未予反对。

上诉朱某的诉讼请求。二审法院：驳回上诉，维持原判。

案件分析 本案是一起车位合同纠纷的案件，争议焦点有三：“补足协议书否违背合同法;涉嫌出租合约否有效地;誓约出租期限多达二十年的车位否有效地”本文将一一分析。(一)补足协议书否有效地 根据《江西省物业管理条例》第66条规定：建设单位依法获得车位、车库权属注册后方能出售、出租车位、车库。

建设单位应该在出售、出租车位、车库一个月前，以书面形式告诉本区域全体业主，并在物业管理区域的明显方位公司白鱼出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。朱某指出置业公司违背以上规定，租赁予以产权注册的车位也并未遵守告诉义务。

所以主张《补足协议书》违宪。回应，法院指出依据《合同法》规定，只有违背法律、行政法规的强制性规定的合约，才能被确认违宪。而《江西省物业管理条例》归属于江西省人大常委会通过的地方性法规，不属于全国人大及常委会通过的法律，也不属于国务院通过的行政法规。

故涉嫌的《补足协议书》违背了《江西省物业管理条例》，也无法作为确认《补足协议书》违宪的理由。置业公司即使不存在违背管理规定的不道德，也不应由涉及职能部门处置，不影响合约效力。

(二)出租合约否有效地 根据南康区的城乡规划局和房地产管理局所作的解释，皆指出阳光XXXX小区所牵涉到的169个地面停车位归属于建筑区划内，规划用作停放在汽车的车位，并且并未闲置阳光XXX小区的公共道理、公共绿地等归属于仅有小区业主共计的公共场所。故开发商有权将涉嫌车位租赁给朱某，朱某缴纳租金取得车位的使用权。(三)誓约出租期限多达二十年的车位否有效地 根据合同法第214条规定：“出租期限不得多达二十年。

多达二十年的，多达部分违宪。出租期间期满，当事人可以试播集出租合约，但誓约的出租期限自试播集之日起不得多达二十年。”本案的出租合约誓约出租期限从2013年7月27日至2057年5月15日，多达二十年，多达部分的年限誓约予以违宪。

违宪部分的租金，朱某可自行主张。本案中，朱某的诉讼请求是主张中止出租合约及归还全部租金和缴纳适当利息。

而本案的出租合约只是租赁年限中多达二十年的部分违宪，二十年以内的部分是合法有效地的。因此，朱某拒绝解除合同的诉讼主张与法院对出租合约的定性是不完全一致的。伸延读者：小区停车位权属的界定 一、建筑区划内，合乎专有部分条件的车位、车库的归属于 《物权法》第71条规定：“业主对其建筑物专有部分拥有占据、用于、收益和处分的权利。

业主行使权利不得严重威胁建筑物的安全性，不得伤害其他业主的合法权益。”因此，对归属于业主专有部分的车位、车库，不应归属于业主个人所有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件明确应用于法律若干问题的说明》第2条规定了归属于业主专有部分的三个条件： (一) 具备结构上的独立性，需要具体区分; (二) 具备利用上的独立性，可以分列他用于; (三) 需要注册沦为特定业主所有权的客体。

符合三个条件，且缺一不可，该车位、车库不应归属于专有部分所有人所有。二、建筑区划内，规划用作停放在汽车的车位、车库的归属于 《物权法》第74条：“建筑区划内，规划用作停放在汽车的车位、车库应该首先符合业主的必须。建筑区划内，规划用作停放在汽车的车位、车库的归属于，由当事人通过出售、附送或者租赁等方式誓约。

闲置业主共计的道路或者其他场地用作停放在汽车的车位，归属于业主共计。” 因此，对于这部分的车位、车库应以归属于开发商所有，开发商可以就该部分的车位、车库向业主展开出售、附送或租赁等处分不道德。三、建筑区划内，闲置业主共计道路或其他场地用作停放在汽车车位、车库的归属于 《物权法》第73条规定：““建筑区划内的道路，归属于业主共计，但归属于城镇公共道路的除外。

建筑区划内的绿地，归属于业主共计，但归属于城镇公共绿地或者指明归属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，归属于业主共计。” 《物权法》第74条规定：““闲置业主共计的道路或者其他场地用作停放在汽车的车位，归属于业主共计。

” 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件明确应用于法律若干问题的中止》第6条规定：“建筑区划内在规划用作停放在汽车的车位之外，闲置业主共计道路或者其他场地加设的车位，应该确认为物权法第七十四条第三款所称的车位。” 故这类型的停车位、车库，不应归属于全体业主联合所有。

四、建筑区划内，利用人防工事改建的停车位、车库的归属于 《中华人民共和国防空法》第五条规定：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给与优惠。国家希望、反对企业事业的组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资展开人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者用于管理，收益归投资者所有”。如果小区人防工事的投资者为开发商，且开发商并未将人防工事算入公摊面积，则该开发商拥有该人防工事平时的用益物权，并可利用人防工事改建的地下停车场展开租赁并取得收益。

但如果开发商将人防工事算入了公摊面积，则业主才是其最后的实际投资者，该类型的地下停车场之用益物权不应归属于业主。伸延读者：小区地面停车位纠纷谁可以维权? 一、业主委员会 小区停车位、车库闲置业主公共道路或其他公共场所修筑，开发商不拥有任何权利。如果开发商占据用于、业主有权阻止开发商的侵权行为，当协商不成时，业主委员会有权作为原告控告开发商。

二、业主 如果是人防工事改建竣工的地下停车场，应先证实该人防工事否算入了公摊面积，开发商否享有人防办授予的地下防空室平时使用证。如果确已算入公摊面积，则业主作为最后投资人，该地下停车场的平时用于管理权和获得适当收益的权利不应归属于业主。

再次发生此类问题，业主可向开发商主张权利，也可以由业主委员会向开发商驳回诉讼。三、部分所有权人 如果车位、车库归属于业主专有部分，并已获得产权证明，还包括开发商在内的任何第三人均不得私自闲置。

当停车位、车库被强占时，该专有部分所有权人可必要拒绝侵权人暂停侵权行为，也可以必要驳回诉讼。小区停车位的不存在，是为了小区用户需要合理上下班，有地方行驶。

但因小区管理水平的有所不同，人们法律水平的缺陷，由小区地面停车位引起的法律纠纷更加多。故各位业主，应该要合理、合法维权。当自身合法权益受到侵害时，切记要谋求准确的法律协助，防止更大的实际损失。

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